Почему mortgage portability не менее важен, чем процентная ставка

Ипотечная азбука

Основываясь на нашем многолетнем опыте работы в сфере ипотечного кредитования, получатели ипотеки часто настолько сосредоточены на том, чтобы сэкономить доли процента по своей ставке, что полностью упускают из виду другие факторы, потенциально влияющие на стоимость их заимствований.

Однако во многих случаях, правила переноса ипотеки (portability) - это ловушка, скрытая в мелком шрифте договора с банком.

Возможность переноса ипотеки позволяет домовладельцу перенести существующий ипотечный кредит с продаваемой недвижимости на покупаемую.

Это экономит деньги домовладельцев двумя способами:

Во-первых, вы сохраняете уже зафиксированную ставку. Это становится крайне актуальным в периоды роста ставок и, к примеру, было крайне важно для людей, переезжавших в 2022 и 2023 годах, когда ставки по фиксированной ипотеке взлетели более чем на 400 базисных пунктов (4%). Представьте, что вы планируете переезд и вдруг обнаруживаете, что ваша ипотека за вами не "последует", и вам приходится оформлять кредит по ставке в два или даже три раза выше той, которую вы платили раньше.

Множество заемщиков оказались в сложной ситуации, потому что мортгидж с лучшим предложением, на поиски которого было потрачено много времени и сил, не имел опции переноса при продаже/покупке. При том же размере ипотеки, некоторые охотники за супер-ставками, сталкивались с ростом своих платежей до 50%.

Хуже того, многим пришлось досрочно разрывать свои закрытые ипотечные контракты. Это влечет за собой штраф за досрочное погашение, который легко может достигать тысяч или десятков тысяч долларов.

К примеру, некоторые люди торгуются до потери пульса, чтобы сэкономить 0.1 процентного пункта по своей процентной ставке, что за пять лет на стандартную ипотеку в 300,000 долларов (примерно средний размер ипотеки в Канаде) составляет всего 1,429 долларов.

Это огромная потенциальная разница в затратах при невозможности переноса мортгиджа и досрочном расторжении контракта, однако люди регулярно недооценивают вероятность своего переезда и цену, которую им придется заплатить при отсутствии возможности переноса.

Важность наличия опции переноса ипотеки снова оказалась в центре внимания недавно, после отчета Статистического управления Канады о причинах переезда, основными из них являются:
- Переезд в более подходящее жилье (25.3% переезжающих)
- Переезд в район с лучшими условиями (13.5% переезжающих)
- Увеличение состава семьи (13.5% переезжающих)
- Смена работы (9.1% переезжающих)
- Переезд ближе к семье (9.0% переезжающих)
- Снижение расходов на жилье (8.6% переезжающих)
- Сокращение времени на дорогу до работы (7.7% переезжающих) и т.д.

Некоторые из этих причин — буквально сваливаются, как снег на голову. Это то, о чем люди не задумываются, подписывая ипотечный договор. Но жизнь вносит свои коррективы. Эмпирическое правило таково: домовладельцы переезжают каждые пять-десять лет, в зависимости от этапа жизни.

Гораздо чаще переезжают новые жители Канады, покупающие свое первое после иммиграции жилье.

Это означает, что большинству домовладельцев с двумя последовательными пятилетними ипотечными кредитами придется пересматривать условия ипотеки как минимум один раз до окончания срока. (Примечание: пятилетний срок по-прежнему остается самым популярным, если учитывать как фиксированные, так и плавающие ставки).

Короче говоря, жизненные обстоятельства меняются, и гибкие условия переноса позволяют сэкономить деньги. В следующем цикле повышения ставок они будут значить даже больше, чем сегодня.

Поэтому, если вы сейчас ищете ипотеку и есть хоть малейший шанс, что вы переедете до истечения срока ипотечного контракта, поговорите со своим мортгидж брокером и рассмотрите банки, которые позволяют вам "забрать" кредит с собой без больших ограничений.

Отдавайте приоритет тем, кто:
- Предоставляет достаточно времени на перенос ипотеки со старой недвижимости на новую. Чаще всего это от 60 до 120 дней.
- Разрешает перенос ипотеки с плавающей ставкой (многие не разрешают, и это может стоить вам скидки по ставке и как минимум трехмесячного штрафа в виде процентов при досрочном расторжении).
- Разрешает "перенос с увеличением" (port and increase), что полезно, если вы покупаете более дорогой дом и вам нужно добавить больше денег к существующему мортгиджу. Некоторые банки не предлагают эту функцию или, по крайней мере, не предлагают низкие ставки на дополнительную сумму.

Еще несколько советов на заметку:

Перенос не гарантирован даже если такая опция четко прописана в контракте! Для переноса ипотеки вам нужно будет проходить повторную квалификацию с нуля — новая заявка, новая проверка. Если ваш доход по какой-либо причине упадет, кредитная история ухудшится или коэффициент долговой нагрузки взлетит, перенос может не состоятся.

Некоторые "без излишеств" (no frills) ипотечные продукты вообще не подлежат переносу. Если только у вас нет практически нулевой вероятности переезда до истечения срока ипотечного договора, даже не думайте об этих продуктах, имеющих также множество других ограничений.

Мортгиджи от кредитных союзов (credit unions), как правило, не позволяют переносить кредит за пределы провинции, если только это не один из немногих кредитных союзов, регулируемых на федеральном уровне.

Если на момент вашей продажи/покупки ставки упали, сравните штраф за досрочное погашение существующего мортгиджа с затратами на продолжение выплаты процентов по вашей более высокой ставке при переносе.

Если вы планируете закрыть сделку по покупке до того, как продадите свое жилье, убедитесь, что банк выделит средства по новой ипотеке до того, как будет погашена старая, и предложит bridge financing (краткосрочный кредит под залог недвижимости для первоначального взноса за новый дом), если он вам понадобится.

Отсутствие возможности переноса ипотеки может в буквальном смысле запереть людей в их домах, если они не могут позволить себе новую ипотеку или не проходят по требованиям для нее.

Именно по этой причине продажи домов в США рухнули в 2022 году. Американцы, как правило, не могут переносить свои ипотечные кредиты, поэтому миллионы семей оказались добровольными заложниками собственных условий финансирования — вынужденные либо оставаться на месте, либо столкнуться с резким ростом платежей.

К счастью, для достаточно квалифицированных канадских заемщиков это не проблема, при условии, что они обратятся к профессиональному мортгидж брокеру, который поможет им выбрать правильный ипотечный кредит и позже посодействует с его переносом при возникновении такой необходимости.